Une loi pour des bâtiments réversibles : un nouveau cadre pour répondre à la crise du logement
Face à la crise du logement, la loi Daubié du 16 juin 2025 marque une évolution majeure en facilitant la reconversion de bureaux, d’anciens bâtiments publics ou de locaux professionnels en logements.
Elle supprime plusieurs freins réglementaires qui limitaient jusqu’ici ce type d’opérations, et introduit un outil inédit : le permis de construire à destinations successives.
L’objectif est double :
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simplifier la transformation de bâtiments existants,
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anticiper la réversibilité des bâtiments neufs.
1. Réversibilité des bâtiments existants
La loi permet à l’autorité compétente d’autoriser un changement de destination, même lorsque le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ne le prévoit pas. Cette dérogation est spécifiquement destinée à la création de logements, dans un contexte où la reconversion du bâti existant est devenue une priorité nationale.
Bâtiments concernés
Tous les types de bâtiments peuvent désormais être réaffectés à l’habitation :
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bureaux,
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commerces,
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hôtels,
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bâtiments publics,
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bâtiments agricoles ou forestiers (sous conditions).
Pour les bâtiments situés en zone agricole ou forestière, la transformation est possible à condition de prouver qu’ils n’ont plus été utilisés pour une activité agricole ou forestière depuis plus de vingt ans.
Usage principal : l’habitation
L’usage majoritaire du bâtiment doit être résidentiel, mais la loi permet un usage mixte, par exemple la présence de commerces en rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation.
Dérogations possibles
La loi autorise également à déroger aux règles locales, notamment :
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les surfaces minimales de logement prévues dans le PLU,
ce qui ouvre la voie à la création de petites typologies, notamment pour le logement étudiant.
Motifs de refus
La dérogation peut toutefois être refusée en cas :
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de risques de nuisances pour les futurs occupants,
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d’accessibilité insuffisante via les transports,
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d’impact négatif sur la démographie scolaire,
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d’incompatibilité avec les objectifs de mixité sociale.
Incitation fiscale
La loi de finances pour 2025 (article 111) prévoit une exonération de taxe sur les bureaux en Île-de-France et en Provence-Alpes-Côte d’Azur pour les locaux vacants faisant l’objet d’un projet de transformation en logements.
Le propriétaire doit s’engager à réaliser cette transformation dans un délai de quatre ans après l’autorisation d’urbanisme.
2. Réversibilité des bâtiments neufs : le permis à destinations successives
Pour aller plus loin, la loi Daubié crée un nouveau dispositif destiné aux constructions futures : le permis de construire à destinations successives.
Un permis pour anticiper différents usages
Dans certaines zones que le PLU pourra définir, un même permis pourra prévoir plusieurs usages successifs d’un bâtiment.
La possibilité de changer la destination est valable 20 ans à compter de la délivrance du permis.
Ce dispositif permet, par exemple, de concevoir un bâtiment de bureaux aujourd’hui, pensé pour devenir un immeuble d’habitation demain.
Deux situations possibles
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Les usages successifs sont prévus dès le permis initial
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Les pièces fournies doivent permettre de vérifier la conformité future du projet.
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Dans ce cas, aucun nouveau permis ne sera nécessaire pour changer de destination : une simple information à la mairie suffira.
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Les usages futurs n’étaient pas prévus dans le permis initial
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Le changement nécessitera un nouveau permis.
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Mais celui-ci ne pourra pas être refusé au motif qu’entre-temps, le PLU a été modifié.
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Ce système sécurise donc l’évolution programmée du bâtiment dans le temps.
3. Entrée en vigueur et cadre réglementaire
La loi Daubié a été publiée au Journal officiel le 17 juin 2025 et est entrée en vigueur le 18 juin 2025.
Un seul décret d’application reste attendu : celui qui précisera les conditions de mise en œuvre du nouvel article L.431-5 du Code de l’urbanisme, relatif aux zones du PLU autorisant les permis à destinations successives.
Conclusion : une nouvelle approche de l’urbanisme et du bâti
En facilitant la transformation du parc immobilier existant et en permettant d’anticiper la réversibilité des bâtiments neufs, la loi Daubié introduit une approche plus souple, plus durable et mieux adaptée aux besoins actuels.
Pour les maîtres d’ouvrage, investisseurs, collectivités ou propriétaires, cette réforme ouvre de nouvelles perspectives pour valoriser un patrimoine sous-utilisé, créer du logement et adapter les bâtiments aux évolutions des territoires.
FAQ :
Q1 : La loi Daubié permet-elle de transformer un bureau en logement sans respecter le PLU ?
Oui. La loi autorise une dérogation au PLU pour faciliter la création de logements dans les bâtiments existants.
Q2 : Le permis à destinations successives est-il valable partout ?
Non. Il n’est possible que dans les zones définies par le PLU par l’autorité compétente.
Q3 : Combien de temps est valable le changement de destination d’un bâtiment neuf ?
Le changement de destination est garanti pendant 20 ans à compter du permis initial.
Q4 : Peut-on refuser une transformation en logements ?
Oui, en cas de nuisances, mauvaise accessibilité, impact scolaire négatif ou atteinte à la mixité sociale.
À retenir :
La loi Daubié 2025 simplifie la transformation de bâtiments existants, autorise des dérogations au PLU et crée un nouveau permis réversible valable 20 ans. Une opportunité pour créer du logement, valoriser le bâti vacant et réduire l’artificialisation des sols.